プレミアム不動産ビジネスブログ
収益還元法の具体的な活用方法を詳しく考察していこう。たとえば、都心と郊外の２つのエリアの物件Aと物件Bで、おのおの、築年数も規模も近い建物で、ともに管理状態のよいマンションの賃料を比較してみる。都心のマンションAは、賃料が３０万円、期待利回りは標準的な５％とすると、計算は以下のとおりとなる。とりあえず、この計算では経費率は捨象する。３０万円×１２ヵ月÷５％＝７２００万円一方、郊外のマンションBは、賃料１２万円、期待利回りはこちらも５％とする。１２万円×１２ヵ月÷％＝２８８０万円実際に、都心のマンションＡの場合、７５００万円前後で売買されている。ところが、マンションＢの場合は、４０００万円前後で売買されていた。ここで、収益還元法から導かれた適正価格と、販売価格を比較してみよう。計算は以下のとおり。「Ａ）取引価格÷理論値＝７５００万円÷７２００万円＝１０４％Ｂ）取引価格÷理論値＝４０００万円÷２８８０万円＝１３９％」つまり、Ａは理論値（収益還元価格）に近い価格で売買されているが、Ｂは理論値よりも約４割も高く売られていることになるわけだ。これでは割高でとうてい買うことはできないということがわかる。実は、全国いたるところでこのような現象は見られる。もっと極端な例になると、理論値の２倍を超える価格で売買されているケースも珍しくない。そして、これは重要なことだが、賃料相場の低いエリアほど、この乖離率が大きくなる傾向がある。つまり、賃貸に出した場合、儲からない可能性が高いエリアほど、割高な価格がつけられている危険性が高い。もっといえば、購入者は資産価値のない不動産を買わされているということなのだ。
大岡山の賃貸・部屋探し情報
台東区の新築一戸建て
東急東横線(代官山)の中古マンション
太田の賃貸・部屋探し情報
太子橋今市の賃貸・部屋探し情報