プレミアム不動産ビジネスブログ
02年の公示地価で全国の地価が下げつづけるなか、千代田区・大手町2丁目が5％上昇し、全国で商業地の地価上昇率トップに蹴り出た。トップテンを見ると1位に有楽町。6位に大手町、7位に丸の内、8位に内幸町が入った。都市再開発で容積率が緩和された開発地点が、地価を力強く引っ張りはじめたのだ。公示地価の価格トップも01年の銀座6丁目のギンザコマツビルから、02年には丸の内2丁目の丸の内ビルディング）に変わっ
都市再開発が02年の公示地価に与えた影響... の続きを読む
サラリーマンのように定期収入がある職業で、最低でも1年以上勤めていることが基準になります。転職して半年しかたっていない人はもう少し待つ必要がありますし、フリーターの人は、とりあえず就職して1年がんばることが必要です。住宅ローンの審査をパスしてお金を借りることができたら、すぐに転職したって構いません。勤続年数の基準に関しては金融機関によって多少の差があるので、パンフレットなどで確認することが必要です
住宅ローン審査のポイント... の続きを読む
皮肉なことに米財務省を含め日米欧の金融当局は、サブプライムローン問題の対策として格付けに過度に頼らないように促していた。関連商品についた安易なトリプルAを信じて、多くの金融機開か損失を被ったからだ。それだけに、住宅金融公社についてだけはトリプルAを信じろというのは無理な話である。9月にポールソン財務長官は、両公社に公的資金を投入するとともに、最大2000億ドルの優完株の買い入れ額を設定した。資令繰
安易な格付けによる損失... の続きを読む
夏の暑い日、冬のとても寒い日、玄関に入るとホッとし、やっぱりこの家はいいなと思うんです。誰もいないとわかっていても「ただいま」と大きな声を張り上げています。この家だと元気になれると実感しています。家を建てると決まってからいろいろな展示場を見て歩きました。そしてその中のある１社を選び決定までしたのです。それがある日「話だけでも聞いてください」の声におされ、不動産業者さんからお話を聞くことに……。私と
家を建てると決まってから... の続きを読む
実行予算というテーマがいかに古く、かつ新しい問題であるかという例証のために、やや長くなるが、現在のある大手企業で、今から半世紀以上も前の昭和一〇年に制定された実行予算（当時の言葉では工事予算統制）についての指針抜すいを原文のまま転載させていただこう。入社したばかりのみなさん、あるいはまだ経験の浅いみなさんはピンとこないと思うので、若干の解説を加えよう。たとえば、最初の実行予算管理の意義を見ていただ
半世紀以上前の実行予算規則とは... の続きを読む
建築なんてのは、設計図があれば、あとは大工が自動的に建てて行くから、ほっといてもいいか、などと思いがちだが、そうはいかないのである。事はそんなに簡単ではない。現場では、予期せぬ問題がいろいろと現れるものなのだ。そもそも完璧な設計図というのは、今までお目にかかったことがないのである。必ずどこかにミスがある。あってはいけないのだけれど、そこは人間の作業であるがゆえの矛盾、見落としが結構ある。で、パーフ
大工が自動的に建てて行く... の続きを読む
役所方面での調査がすむと今度は、水道とガスです。水道局で「水道台帳」、管轄のガス会社では「ガスの配管調査票」をとります。これらは、ライフラインがしっかりと敷かれているかどうかを確認するためのもの。ガスについてはファックスでもやりとり可能ですが、私は実際にガス会社まで出向いて、端末を叩いて現地と照合しています。ガスや下水道はどうにか解決することができるんですが、水道は別です。水道は大きな問題に発展す
次は水道とガス... の続きを読む
個人か選ぶなら、書類の綺麗な物件を選ぶこと。この綺麗とは、内容及び書類そのものになる。内容は、ここまでに記してきた体験談やポイントに合致するもの。その上で、入札者が少ない不人気物件を狙うのである。ここでいう不人気は通常不動産にもあてはまるもの。立地条件にやや難があるといった類だ。競売物件はそもそも期間入札。一定期間ごとに入開札が繰り返され、新しい物件が次々に競売にかかっていく。すべての物件が落札さ
後で自分を救ってくれる存在... の続きを読む
一九九〇年のバブルのピーク時を上回るほどの大規模なものでした。その融資の綻びが、○六年末から○七年頃に顕著になって、〇八年には融資先の企業の破綻が報道されるようになったのです。これは、九〇年に続く二度目の、バブル崩壊の始まりであって、金融機関に与えるダメージは今後ますます深刻になっていくでしょう。では、なぜ金融機関は、何度も不動産の融資で失敗するのでしょうか。その原因はどこにあるのでしょうか。まず
金融機関が何度も不動産の融資で失敗するわけ... の続きを読む
危険な浴室について紹介しよう。こちらは、男の合理性というより、男の「身勝手」の産物だ。浴室は、案外、男性諸氏がこだわりを示す部分である。「小さくてもいいから風呂場から見える坪庭をつくってほしい」という夫がいるし、「壁は絶対に檜張りにしてほしい」という夫もいる。その程度の要望なら簡単だ。予算が許すかぎりかなえられる。困るのは、こんな注文である。「風呂に入るのに、いちいち浴槽の縁をまたぐのは好きじゃな
危険な浴室について... の続きを読む
完全な固定金利型で安全なローンは、毎月の返済額が10万円になるから、客の年収からみて、それを勧めてもなかなか買ってもらえそうにない。でも、2年後、3年後には返済額か5割、6割と増える可能性かあるローンなら毎月8万円ですむ。これなら買ってもらえるだろうと、「当社の提携ローンだからこれだけ低くできる」「このローンはいまだけです」などといった甘いことばを囁きながら勧める。客は、ついついその気になってハン
他人の勧めで自分たちの将来を決めていいのか... の続きを読む
高経年した鉄筋コンクリート造集合住宅の代表的な事例として、青山（大正一五（一九二六）年）、清砂通り（昭和二（一九二七）年）、江戸川（昭和九（一九三四）年）の各同潤会アパートがあった。いずれも、近年、建替え事業が進められているが、もっとも新しいものは江戸川アパートで六九年、もっとも古い青山アパートで七七年である。どの建物もバルコニー、出窓、庇などを中心にコンクリート内の鉄筋が部分的に露出し、ひびわれ
マンションの歴史はわずか四〇数年... の続きを読む
繰上げ返済には一定の資金が必要になる。最近では、1円単位から繰上げ返済OKとする金融機関も登場しているが、最低でも1回分の返済額単位としたり、半年分単位、あるいは100万円以上としたりするところなどもある。ある程度まとまった資金が必要になるし、それなりの金額でないと返済額圧縮や返済期間短縮などの効果はさほど期待できない。とはいえ、住宅ローンの返済がはじまったばかりなのに、そんな余裕はとてもないとい
親からの贈与を繰上げ返済に回す手も... の続きを読む
最近テレビでよく見かけるのが、海外移住をした夫婦の話。先日特集であった夫婦は、マレーシアのペナン島へ移住した内容でした。私も海外移住にはかなり興味があり、老後は旦那と2人で、治安がよく、日本人でも受け入れてくれるような海外に移住したいな、と常々話しをしています。マレーシアのペナン島は、治安もよく、物価も安いし、なんといっても綺麗！その次に人気なのがシンガポール。私はハワイが好きなので、ハワイの移住
不動産情報で海外移住も夢じゃない！... の続きを読む
大学最後にみんなで卒業旅行に行こう、と女ばかり10人も集まって計画したことがあります。みなそれぞれ少人数、もしくは彼氏と別に旅行をしていたり、卒業後の引っ越しなどでお金が必要だったりと、あまり費用をかけずに、しかも大人数で泊まれるところはないか・と探していていきついたのが貸し別荘でした。貸し別荘というと、なんだか高級そうなイメージ、もしくはコテージみたいな素泊まりなキャンプのときに使うようなものと
卒業旅行で行きました貸し別荘... の続きを読む
株式公開にサポート機能を中心に、各社で違いが出ると思われる点について、２つ挙げてみました。まずは公開後の株主総会対策および商法に関連した事案などに対するサポートカです。特に商法については平成１３年、平成１４年と「金庫株」の解禁など株式会社の本質に踏み込んだ大改正が立法化されていますので、法改正に対応した的確なアドバイスをしてくれる代行機関かどうか、見きわめる必要があります。このようなサポート力を行
各社で違いが出ると思われる点について... の続きを読む
収益還元法の具体的な活用方法を詳しく考察していこう。たとえば、都心と郊外の２つのエリアの物件Aと物件Bで、おのおの、築年数も規模も近い建物で、ともに管理状態のよいマンションの賃料を比較してみる。都心のマンションAは、賃料が３０万円、期待利回りは標準的な５％とすると、計算は以下のとおりとなる。とりあえず、この計算では経費率は捨象する。３０万円×１２ヵ月÷５％＝７２００万円一方、郊外のマンションBは、
収益還元法の具体的な活用方法... の続きを読む
建て主が、現場担当者よりも早く食い違い等を発見できるのは、このためです。その食い違いやミスを極力早期に発見するためにあるのが、現場立会い検査です。食い違いやミスは、正せばよいことだし、事を荒立てたり、余計に心配することではないでしょう。自分の要望や意見ははっきり出して、信頼する点は全面的に信頼して、「相手のいいところを見る」「相手の苦労を理解する」ことが、人生でも、家づくりにおいても、幸せをもたら
大工さんたちは“自分の現場”で真剣に仕事に集中して... の続きを読む
工事管理担当者の給与を日給月給方式にしたらどうか、という議論があります。彼らの業務内容は、52項目の業務があり、これらの業務は単なる肉体労働ではなく、この52の項目をすべて全うするに当たっては、かなりの時間的な個人差が出てきます。工事管理を考えるに当たって、ネットワーク工程表的な考え方をして、次の工程に影響がなければその作業がどのように時間が掛かっていようが、問題ないと考えます。即ち、次の作業工程
粗利益で評価するのは無理... の続きを読む
「窓台」と「窓まぐさ」は、「大入れ欠き」にした柱に下ごしらえの材料を差し込み、斜め大釘で取り付ける。「大入れ」というのは、一方の部材の全断面を他方の大きい方の部材に差し込む仕口のことである。窓枠を固定するのに「窓台」と「窓まぐさ」がなかったら話にならない。窓枠には隙間がないようにすること。窓枠の隙間を確認するには、明かりを消した部屋の中から外を見てみるとよい。窓枠に隙間があって外の光が漏れて光って
窓台・窓まぐさの瑕疵... の続きを読む
融資枠は、業務を開始した１９５０年度で８万戸分、その後は貸付資金の制約もあって年間４万〜５万戸分でした。以後、１９５５年度になって新たに分譲住宅の購入資金を貸し付ける事業をはじめました。当初の融資枠は７．５万戸分でしたが、それ以降年々増加し、１９６４年度には１３万戸分になりました。財政事情との関係で融資枠は制限されていましたが、個人の住宅建設・購入資金のニーズの高まりには著しいものがありました。１
旧住宅公庫の融資は中流層が対象... の続きを読む
住宅金融公庫などの公的金融機関や民間金融機関では、ローンを借りている被災者に向けて返済負担の軽減措置を打ち出している。たとえば公庫では被災の程度に応じて、（1）返済を一〜五年猶予する、（2）返済猶予期間中の金利を〇・五〜五％引き下げる、（3）低利（一・○〜四・〇％）で返済期間を一〜五年延長する。銀行などの民間金融機関でも同様の返済猶予や返済額の見直し、返済期間の延長などを行っている。ただし、これら
あくどい金貸しのやること... の続きを読む
図面集に書かれているパイプスペース（PS）には、給排水管・通気管などが通ります。最下階から最上階までの各住戸の共用竪配管なので、たとえば、上階のお宅が風呂の水を流したとき、PSが寝室の横にあれば、寝ているときに煩く感じるかもしれません。本来なら、PSは共用部分として専有部外にあるべきですが、残念ながらそうではないマンションがほとんどで、住戸内に3か所程度のPSがあります。なぜそのような設計になって
パイプスペースの位置に注意... の続きを読む
防犯カメラと言う項目が賃貸情報に入っていました。防犯カメラはずっとカメラを稼動させ続けて相手の顔を撮影し続けるシステムです。顔がわかれば犯人を指名手配したり追い詰めることは簡単なため最近の建物の殆どに設置されています。最近、監視カメラがプライバシーの侵害に当たると言われていますが何故そんなことになるのかがわかりません。大抵自宅の中身は見えないようにとられていますし、道や店舗は公共の物なのでプライバ
賃貸情報にあった防犯カメラ... の続きを読む
実はパン好きが向上して、小さなパン屋さんを開業しています。実際にお店を開いたのは3年前。主人に相談して開業のOKをもらってから、お店をひらく店舗を探していました。が、わたしの作るパンはナチュラルな酵母・ドライフルーツなどを使った豪華ではないけれど、素朴で吟味した安心素材のパン。なので、ピカピカの店舗よりもどちらかというとちょっと古いぐらいのお店を探していたのですが、面積が広すぎたりとなかなかいい物
中古一戸建てでパン教室をやっています☆... の続きを読む
新築一戸建てを購入するのであれば、相当な金額を必要とします。できることなら費用を抑えたいと思うのです。こういった高額な買い物は、金銭感覚がまひし、抑えないようになってしまいがちなのです。どうやって費用を抑えていくのでしょうか？家のグレードを落としたり、できるだけ安い地下の地域を探すのが一番簡単ですが、本意ではありません。そこで値引きを使います。不可能なイメージがかなり強いかと思われますが、場合によ
新築一戸建ては値引き可能か... の続きを読む
毎月いくらまで払えるかの基本は、現在の家賃にいくら払っているかが目安になります。毎月、家賃を支払って住んでいる人であれば、払っている家賃に相当する金額が、毎月の返済額と考えれば計算しやすいわけです。家賃が12万円なら、月々の返済額12万円以内のローン計画を立てれば、実際に毎月払い続けている実績があるわけですから、これなら無理なくローンを返済していけるはずです。もう一つ重要なのは、月々の積立金をして
「現在の家賃」＋「毎月の積立額」が「毎月返済額」に... の続きを読む
人間にとって心地よいマンションを設計できるのは誰かと考えれば、デベロッパーやゼネコンではないはずである。心地よい空間を設計し、実現する能力があるのは建築家であるはずだ。それは建築家の義務でもある。だが、現実は今の建築業界の仕組みが、建築家がつくったと思えるようなマンションを建てさせるようになっていないのである。夢のある建築家は小さな住宅に自分の建築観を注ぎ込み、そうでない建築家はゼネコンの下請けの
個人建築家が主導して建てた三棟のマンション... の続きを読む
もっとわかりやすいペーパーにして、流通できるようにしようとしたのが不動産の証券化です。本来動かすことのできない土地をペーパーにすることで、概念上、動かせるものにしてしまったのです。その結果、土地はどこにいても、ペーパーの上で手に入る存在となり、またそこに投資する人たちの（勝手な）思惑までが反映されて、取引が行なわれることにより、地価は本来の定義とは異なって、大幅な上下動を繰り返すようになりました。
証券化された土地商品もあるが、土地は動かせない... の続きを読む
自動車会社各社は、あまりの売れ行きの良さに今年の売上計画を上方修正した。三万台から１０万台の間で各社とも上方修正し、うれしい悲鳴を上げている。（昭和六十三年現在）１カラットの大粒ダイヤから高級車まで、とにかく高いものが飛ぶように売れている。この背景には、どうもニューリッチと呼ばれる層の出現があるようだ。一億総中流と叫ばれていた中流意識社会も、土地の著しい値上がりから、ストック格差を生せしめているよ
都心に住めば億万長者... の続きを読む
1990年前後の不動産バブル、そして今回のミニバブルと言われる現象から明白になったことは、2つある。1つは両者は「儲け方」が異なること、もう1つは不動産価格の乱高下が、一定の周期（サイクル）をもって繰り返されていく時代になったということである。儲け方から述べれば、地上げという言葉の通り、土地の価格を前提に売買をし、そのキャピタルゲインを狙うことが、日本流の不動産ビジネスであったが、今回のミニバブル
ビッグチャンスが今ここに... の続きを読む
不動産と金融とは関係が深く、特に近年は、不動産が金融商品の一つとして投資の対象となっているために、金融の状況には十分な関心を持っておくことが必要である。特に、金利とマネーの量を十分に認識しておく必要がある。超低金利と大幅な企融緩和が行われれば、「バブル」を引き起こす可能性が高まる。高金利で金融に規制がかかってくると、不動産の需要を一気に冷やし、需要の縮小、価格の下落へと市況を変化させてしまう。さて
金利の変化に敏感になる... の続きを読む
私の友人の話ですが、彼は結婚してすぐには家を買わなかったそうです。なぜかというと、「どんなに理解し合ったつもりの２人でも、暮らしてみなければ２人の生活のスタイルとか要求というのは、どこが一緒でどこが違うかというのはわからないからね。それを踏まえてからマイホームを持たないと、あとでトラブるね」これはたしかにそうなのですが、もっというと、夫婦間、とくに亭主の立場からいうと、女房を完全に理解することなど
結婚してすぐには家を買わなかった... の続きを読む
職人さんたちへの茶菓の接待をする習慣が昔からあるが、これは、自分ができる範囲のことをすればよいだろう。たとえば現場と仮住まいとが多少ともはなれていれば、現場に毎日顔を出すわけではないので、毎日、茶菓の接待をするのも不可能だ。こうした場合には、現場に顔を出すとき、お茶菓子を“差入れ”するくらいでよいし、ムリをして“差入れ”に出かけるようなことはしなくてもよいだろう。あるいは、工事期間中の茶菓代として
あまり堅苦しく考えたくない職人さんへの茶菓の接待... の続きを読む
3年前のことだ。ある若いご夫婦が、相談に来られた。とても紳士的なご主人と凛とした素敵な奥様だった。その二人の様子からは、とても深刻な心配だとは到底思えなかった。「どのハウスメーカーで建築しようか、迷っているんです。相談に乗ってもらえませんか」「ええ、いいですよ。どちらで検討されていらっしゃるのですか」すぐにご主人は、大手ハウスメーカー3社のプランと見積書を机の上に並べた。洋風な外観のとてもおしゃれ
欠陥住宅と工務店アレルギー... の続きを読む
意外と知られていないのか高さ制限です。すべての織地は地面からの高さと角度によって建物を建てられる高さが決まっています。高さの制限といっても、単純に何メートル以下というふうに決まっているわけではなく、周辺の土地や道路の広さ、方位などが複雑に絡み合って、建てられる建物の高さが決まります。ですから、制約が厳しい土地では、高さのみでなくその建物の形に大きく影響してくるわけです。よく道路に面した壁や北側の屋
防火規制などがあることを知っておいて... の続きを読む